未取得产权证的房屋买卖合同是否有效？

王亮·瑞众律所

案情简介

2010年8月1日，由房地产经纪公司提供中介服务，李某作为出卖方与买受方杨某签订房屋买卖合同，约定李某将其尚未办理产权证的商品房以80万元的价格出售给杨某，杨某于合同签订之日向李某支付首付款50万元，余款30万元在李某取得房屋产权证后以贷款的方式支付。后杨某按照合同约定支付了首付款，李某向杨某交付了房屋。

由于开发商的原因李某迟迟未取得产权证，2010年12月李某以涉案房屋未办理产权证，买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，应认定无效为由，向法院提起诉讼。

法院认为

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，且李某与杨某之间房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。

王亮律师（电话同微信18533033956）提醒

不要轻易购买未取得产权证的房屋！因为没有产权证的房屋由于没有产权，无法办理过户登记手续，该房屋的实际所有权人仍是卖方，一旦卖方将房屋转售或抵押，就会产生房屋的权属争议，买方的利益将难以得到保障。当然双方签订房屋买卖合同是合法有效的，买方可依据合法有效的房屋买卖合同追究卖方的违约责任。

法理解析

根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”可见，房地产转让包括签订买卖、赠与等合同，交付价款、交付房屋、办理过户登记等一系列行为。因此，对于《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定中的“房地产不得转让”，应当理解为房地产转让的系列行为因房地产尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生物权转移的合同履行目的。简言之，依法登记领取权属证书是房地产物权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的结果，但买卖合同的效力不受影响，买卖合同符合《民法典》规定的有效要件的，仍然有效。依法登记领取权属证书不是房屋转让合同的生效要件，领取权属证书只是房屋转让合同一方当事人应当履行的义务。在签订房屋转让合同前，当事人是否办理房屋登记手续、是否领取房屋权属证书，影响的是房屋所有权是否能够依法转移，而房屋所有权是否转移对合同本身的效力并无影响。对此，《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，当事人之间订立合同转让未取得权属证书的房屋，并不违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定及其他法律、行政法规的强制性规定，该合同的目的只有在办理房屋权属证书这一条件成就后方能实现，但条件是否实际成就并不影响合同本身的效力。