唐山最新通知：事关物业，公开征求意见！

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9月27日

唐山市人民政府发布

《唐山市物业管理条例(征求意见稿)》

向社会公开征求意见

（文末查看完整通知）

01

前期物业管理

 第九条 

物业管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事的原则，由县级人民政府物业主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处确定。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

 第十条 

建设单位应当在取得商品房销售许可证前，按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过公开招投标方式选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，向所在地县级物业主管部门和乡镇人民政府、街道办事处备案。

 第十一条 

前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。

前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已按照规定选聘物业服务人的，自业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务人按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

 第十二条 

建设单位应当在物业管理区域内公示共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在商品房买卖合同中予以明示。不得违反规划将共用部位、共用设施设备附赠给买受人。

建设单位应当按照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信等共用设施设备移交给专业单位负责管理，相关专业单位应当及时接管。

 第十三条 

建设单位应当与前期物业服务人办理承接查验手续，移交物业服务用房、业主委员会办公用房、养老托育服务用房和下列资料：

（一）物业管理区域划分相关文件；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）房屋质量保修文件和使用说明文件；

（五）物业服务必需的其他资料。

 第十四条 

前期物业服务人在物业服务期间应当履行下列职责：

（一）建立共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；

（二）根据前期物业服务合同，向业主提供物业服务，并引导业主遵守临时管理规约，维护公共利益和管理秩序；

（三）配合乡镇人民政府、街道办事处做好业主大会设立工作。

02

业主、业主组织

 第十五条 

房屋的所有权人为业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

 第十六条 

物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者出让个人所有的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地修建的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

（五）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。

 第十七条 

业主享有下列权利：

（一）自行管理物业；

（二）要求物业服务人按照合同约定提供服务；

（三）提议召开业主大会，就物业管理事项提出建议；

（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会委员，享有被选举权；

（七）监督业主大会筹备组、业主委员会的工作；

（八）监督物业服务人履行服务合同；

（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；

（十）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及公共安全，不得损害其他业主的合法权益。

 第十八条 

业主应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会、物业管理委员会的决定；

（四）配合物业服务人实施物业服务；

（五）按照规定交纳住宅专项维修资金；

（六）按时足额交纳物业服务费；

（七）履行房屋安全使用责任；

（八）按照规定分类投放生活垃圾；

（九）法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

 第十九条 

业主可以设立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

同一个物业管理区域内的业主，设立一个业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的，可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位，推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

 第二十条 

物业管理区域具备法律、法规规定的业主大会成立条件的，所在地的乡镇人民政府、街道办事处，应当及时指导业主成立业主大会筹备组（以下称筹备组），筹备成立业主大会。

申请成立业主大会，应当向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处提出书面申请。申请可以以下列形式提出：

（一）由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出；

（二）由建设单位或者村民委员会、居民委员会推荐业主代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

 第二十一条 

乡镇人民政府、街道办事处应当自接到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，负责召集首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府、街道办事处代表和村民委员会、居民委员会代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。

业主大会筹备组成员名单确定后，应当告知业主，并以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不得少于七日。

 第二十二条 

建设单位应当自首次业主大会筹备组成立之日起七日内，向筹备组提交业主名册、建筑物的基本资料，并提供必要的工作条件和首次业主大会会议的筹备经费。

 第二十三条 

业主大会依照法律、法规的规定召开，决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（四）选聘、解聘物业服务人；

（五）筹集、管理和使用住宅专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

（八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任审计；

（九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

 第二十四条 

由业主大会决定的事项，应当依照《中华人民共和国民法典》关于业主人数、专有部分面积比例的规定进行表决。业主人数和专有部分面积，按照下列规则确认：

（一）业主的人数，按照每一房屋的不动产权属证书为一个投票权数计算；按份共有的，由共有人约定其中一名业主行使投票权；拥有一个以上房屋不动产权属证书的，按照一个投票权数计算；建设单位尚未出售，或者虽已出售但尚未交付的全部房屋，按照一个投票权数计算，由建设单位行使投票权；

（二）业主的专有部分面积（车位、车库除外），按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照商品房买卖合同记载计算。

 第二十五条 

业主委员会负责执行业主大会决定的事项。

业主委员会委员由五至十一人单数组成，在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

鼓励和支持符合条件的中共党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员，村民委员会、居民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员。

 第二十六条 

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向所在地乡镇人民政府、街道办事处备案：

（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）业主大会审议通过的议事规则、管理规约；

（四）业主委员会委员的基本情况。

乡镇人民政府、街道办事处应当在备案后七日内，将备案材料抄送县级物业主管部门。

 第二十七条 

村民委员会、居民委员会设立的物业管理委员会，由村民委员会、居民委员会、业主代表等七人以上单数组成，履行下列职责：

（一）督促业主委员会和物业服务人履行职责；

（二）协调解决社区物业管理中出现的问题；

（三）在不具备条件成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的小区，代行业主委员会职责；

（四）做好应急处置，维持正常秩序，保障居民正常生活；

（五）法律、法规规定的其他物业管理工作。

03

物业服务

 第二十八条 

业主可以自行管理，也可以委托他人管理；委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域应当选聘一个物业服务人提供物业服务。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

 第二十九条 

鼓励业主大会通过公开招投标的方式选聘物业服务人。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订示范文本的物业服务合同，并自合同签订之日起十日内向全体业主公布。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向所在地县级物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处备案。

 第三十条 

物业服务人应当具有独立法人资格，按照物业管理区域独立核算，拥有专业技术人员，具备为业主提供物业服务的能力。

 第三十一条 

物业服务人按照合同的约定提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）物业服务符合国家、省、市规定的标准、规范；

（二）告知业主安全、合理使用建筑物的注意事项；

（三）听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、侵占绿地、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的及时报告有关行政执法部门；

（五）发现安全隐患，及时设置警示标识，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）劝阻、制止业主违反管理规约的行为，及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（七）不得泄露业主信息；

（八）不得采取停水、停电、停气以及限制业主进出物业管理区域、使用电梯等方式催交物业服务费；

（九）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导业主进行生活垃圾分类；

（十）配合行政执法机关和乡镇人民政府、街道办事处，村民委员会、居民委员会做好物业管理相关工作。

 第三十二条 

物业服务实行有偿服务。物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务人应当按照合同提供质价相符的服务。

实行政府指导价的，由价格主管部门会同物业主管部门根据服务等级标准等因素，制定相应的基准价；实行市场调节价的，由业主与物业服务人按照服务等级标准在合同中约定。

 第三十三条 

物业服务人应当定期公示公开下列事项：

（一）物业项目负责人的姓名、联系方式和物业服务电话；

（二）物业服务内容及履行情况、收费项目和标准；

（三）酬金制中物业费收支情况；

（四）住宅专项维修资金申请使用情况；

（五）电梯维护保养收支情况；

（六）业主共有部分经营收益收支情况；

（七）法律、法规规定的其他公示项目。

 第三十四条 

物业管理区域内业主共有部分从事经营活动产生的公共收益归全体业主所有，单独列账，物业服务人不得侵占、挪用公共收益。

住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，公共收益的百分之五十以上应当优先补充住宅专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

 第三十五条 

供水、供电、供气、供热、通信等单位接管物业管理区域内共用设施设备后，应当与最终用户签订服务合同，并向最终用户收取有关费用。

任何单位不得强制物业服务人代收有关费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止提供服务。

 第三十六条 

 

物业服务合同期限届满前三个月内，业主委员会或者物业管理委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者重新选聘物业服务人，并通知原物业服务人。

原物业服务人同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前重新签订物业服务合同；不同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。

业主大会决定在物业服务合同期限内解聘物业服务人的，依照《中华人民共和国民法典》的有关规定执行。

 第三十七条 

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，并向业主委员会或者物业管理委员会履行下列交接义务：

（一）物业服务用房和物业服务人使用的其他物业共用部分、共用设施设备；

（二）本条例第十三条规定的档案和资料；

（三）结清预收、代收的有关费用；

（四）物业服务合同约定的其他事项。

 第三十八条 

物业服务合同终止的，原物业服务人不得实施下列行为：

（一）以业主欠交物业服务相关费用，或者垫支物业共用部位、共用设施设备维修费用为由，拒绝办理交接手续；

（二）以业主大会决定存在瑕疵为由，拒绝办理交接手续；

（三）故意损坏或者妨碍新选聘的物业服务人使用物业共用部位、共用设施设备等；

（四）在办理物业服务交接手续期间或者物业服务合同终止前，停止提供物业服务；

（五）阻挠新选聘的物业服务人按照物业服务合同约定进场提供物业服务；

（六）损毁、隐匿本条例第十三条规定的有关档案资料；

（七）法律、法规规定的其他违法行为。

 第三十九条 

建立健全物业服务信用管理制度，推进物业服务人信用评价和分级分类监管，依法实施物业服务人守信激励和失信惩戒，规范物业服务行为。

 第四十条 

物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、防灾减灾救灾等有关公共安全的法律、法规，制定物业管理区域应急预案，做好安全管理工作。

发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务人应当及时启动应急预案，采取应急措施，按照规定向有关部门或者专业机构报告，协助做好相关工作。

04

物业的使用和维护

 第四十一条 

业主、房屋使用人应当遵守法律、法规、规章的规定和管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用建筑物。

 第四十二条 

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）违法改变建筑物的使用用途；

（二）违法搭建建筑物、构筑物及其他设施，破坏或者擅自改变墙体外观；

（三）私圈、私占、私建停车场地；

（四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

（五）擅自拆改房屋承重结构、主体结构；

（六）擅自占用、损坏物业管理区域内共用部位、共用设施设备及附属设施；

（七）擅自拆改供水、排水、烟道、通气孔等管线；

（八）擅自在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴；

（九）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道或者损坏消防设施等；

（十）乱设摊点，乱倒垃圾，堆放杂物、固体废物；

（十一）侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施；

（十二）违反规定燃放烟花爆竹、高空抛物；

（十三）违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活；

（十四）违反规定私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；

（十五）违反规定饲养动物；

（十六）其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务人发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时向乡镇人民政府、街道办事处或者行政执法部门报告。

 第四十三条 

住宅装饰装修前，业主或者房屋使用人应当告知物业服务人，与其签订住宅装饰装修服务协议。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及施工时间等内容。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查，发现业主或者房屋使用人违反装饰装修服务协议、危害房屋建筑安全行为的，应当及时制止，并向乡镇人民政府、街道办事处或者行政执法部门报告。

 第四十四条 

物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当优先满足业主需要。

占用物业管理区域内公共部位、人防工程、小区道路设置车位的，不得出售，仅供本物业管理区域内业主使用。

 第四十五条 

物业管理区域内，业主拥有所有权或者使用权的车库、车位的停车服务费，由业主委员会与物业服务人在合同中约定。

占用物业管理区域内公共部位、人防工程、公共道路设置的车位，物业服务人可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费、停车服务费，停车费归全体业主所有。

 第四十六条 

新建或者改建、扩建住宅小区应当按照规划要求，配套建设电动自行车停放场所和充电设施。既有住宅小区应当结合城市更新，建设电动自行车停放场所和充电设施。

电动自行车使用人不得在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口以及消防通道停放电动自行车。

 第四十七条 

建筑物维修，在国家规定保修期内由建设单位负责。

保修期限届满的，共用部位、共用设施设备由业主委员会或者物业服务人申请使用住宅专项维修资金进行维修；专有部分由业主自行维修。

 第四十八条 

供水、供电、供气、供热、通信等单位，应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任。

前款规定的单位因维修、养护、更新等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

 第四十九条 

业主应当依法交存、续交、补建住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金专户存储、专款专用，增值收益除核定业主住宅专项维修资金固定收益外，其余部分应当转入应急备用金账户。

业主转让不动产、办理转移登记后，转让不动产的住宅专项维修资金余额随不动产一并转让；因征收或者其他原因造成不动产灭失的，住宅专项维修资金余额归业主所有。

 第五十条 

住宅专项维修资金实行应急备用金制度。应急备用金是业主交存的住宅专项维修资金增值收益结转后的资金，专项用于发生危及房屋使用安全和人身财产安全等紧急情况时，对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造。

 第五十一条 

发生下列危及住宅使用安全和人身财产安全的紧急情况，业主委员会或者村民委员会、居民委员会可以直接申请使用应急备用金，及时消除安全隐患：

（一）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

（二）消防设施设备严重损坏的；

（三）二次供水水泵损坏或者水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的，但是依法或者依照合同约定应当由供水单位承担的除外；

（四）排水设施堵塞、坍塌、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或者危及财产安全的；

（五）屋面、外墙防水损坏，造成严重渗漏的；

（六）楼体外立面存在脱落危险的；

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

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来源：唐山大事我先知综合整理自中国唐山

编辑：呱呱

是小蕾啊

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