买房时该如何区分网签和备案？当心！碰到这6种情况无法过户

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我们大家都知道，网签和备案都是房产交易中非常重要的环节，也是确保房子合法存在且防止一房多卖的重要步骤。一般提到网签和备案时都会当成一件事去说，这给很多购房者造成误导，其实二者并不是一回事，有很大的区别。那么要如何区分网签和备案？在房产过户中，遇到哪几种情况会无法过户？今天，小编就为大家梳理了相关知识点，我们一起来看吧。

买房如何区分网签和备案？

网签就是网上签约，指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询。目的是让房地产交易更加透明化，为了防止开发商一房多卖，避免损害购房人合法利益。

可以看出，网签和备案是相关联的。

备案有两种情况，一种是开发商的备案，一种是购房合同备案，我们以前给大家讲过备案价，其实就是开发商取得预售许可后，到相关部门备案房屋出售价格，防止房价大涨大跌。

不过我们一般提到的备案说的是购房合同备案，买卖双方在签订合同后，到相关管理部门登记备案，从而产生法律效力，这样可以保障购房者的合法权益，这个房子就不能再被出售者偷偷卖给其他人了。

网签后生成的网签号在提取住房公积金的时候用得着。

网签和备案实际上是一前一后的两道工序，网签在前，备案在后，备案后房屋买卖才算是正式生效。所以，购房者买房时，不能贸然跟开发商签合同，要确保取得了预售许可证，现实中，不少开发商都是未取得预售许可就提前卖房，这样有很大风险，否则下边的网签备案是无法进行的，夜长梦多，很容易出问题。

这就涉及到一个法律效力的问题，网签没有法律效力，双方可以协商，修改相关条款，甚至可以拒签。商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案后才能生效。所以说，经过备案，房屋交易才算真正具备了法律效力。

作为购房者还要注意的一点，在网签时，不仅可以协商，还能修改相关内容，最重要的是，要明确内容中权利与义务是否对等。最重要的是，有些开发商会玩文字游戏，购房者稍微不慎，就容易被坑。

比如，开发商只注明竣工日期，而不注明交付使用日期。购房者注意，一定要将交房日期确定为“某年某月某日”，并明确不能按时交房所需承担的责任。

碰到这6种情况小心房产无法过户

1、没有房产证

有时候买房会遇到各种情况，有的是卖方恶意欺诈，根本就没有房产证，或者说房子根本就不是他的，这样的房子当然不能买，无论他说什么都不要抱有侥幸心理。

还有一种是非恶意的，因为种种原因，房产证尚未办理下来，这样的房子有买卖，但都是私下交易，相对来说会便宜，但是最好不要心存侥幸，往往利益面前会撕破脸，导致买方无法受到法律保障。

2、未经其他共有产权人同意

有些房子是多个人共有产权，如果仅仅是其中一个人同意，作为购房者心里要有数，一定设法取得所有共有产权人的同意，否则买卖可能无效。这种情况虽然不多见，但也有一些案例。

或者因为几个产权人没有达成一致导致交易无效。更有甚者，在利益面前，卖方反悔，借着其他共有产权人不知情的理由终止买卖合同。

3、尚未解除抵押的房产

很多人买房都是按揭贷款，那么贷款期间，你的房子是抵押给银行的，如果不办理解抵押，房子是无法过户的。购房者买房前，要弄清楚，卖方有没有将贷款还清并对房产抵押解除。

贷款的房产证是将房屋的所有权进行抵押的，所以是抵押给银行的。一般情况下，一种是房产证抵押给银行，也就是说银行扣着你的房产证；另一种情况是，你自己手拿房产证，但是房产证上会做标记，证明已将房屋所有权和产权抵押给银行。

网上有一种误导，一边倒认为房产证不在你的手中而是放在银行，这是误导。

4、被查封或因为违建被冻结的房产

如果因为房主涉及各种债务纠纷等原因导致房屋被查封，那么查封期间内是无法过户的。同样，还有一种房子是因为违章搭建被冻结，在整改完毕并恢复原貌之前，该房屋也是无法过户交易的。

5、因政策变动失去购房资格，买卖合同无效

还有一种情况是，在购买过程中，因为政策变动，导致买方失去购房资格，那么交易无法进行，签订的买卖合同也就自然视为无效，不过不用承担违约责任。

6、正在出租且未经租户同意的房子

网上有一种说法不严谨，说正在出租的房子不能过户，这是一种误导，房子正在出租是可以过户的，但有个前提，那就是租客放弃优先购买权。一般情况下，租客都会配合，只要他们不买，房子就可以卖给别人。

除了房客优先购买权，还有一个问题，那就是法律上的“买卖不破租赁”，也就是说，即使房屋产权发生变更，只要租赁合同未到期，租客有权继续居住，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

当然如果有矛盾，可能会导致租客不同意卖房，那么你要是买这样的房子，很可能面临不能过户的局面。

以上就是小编为大家梳理的买房时该如何区分网签和备案，以及6种常见的无法过户情况相关知识，希望本篇文章能够帮助到有需要的朋友。